高周转与地产企业的“至暗时刻”
“稳房价”，是2019 年的基调。
房地产政策的松紧程度，取决于房地产市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”，实际上，就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施，这也是未来房地产调控的基本原则，保障房地产市场健康平稳发展，不发生系统性风险的破裂。
纵观2019年上半年楼市，“小阳春”动力明显不足，这场本是由于资金宽松导致的“小阳春”，在政策影响下很快就退了烧——各类物业销售面积均呈现负增长，销售价格涨幅回落；土地购置面积和土地成交价款均大幅下降；“面粉”的价格回落，对新建商品房市场价格起到了拉低作用。总之，市场乏力、房价回落，回调特征明显，更对未来市场回暖构成了很大的压力，很难发生巨大的转变。
2019年，还债高峰已经到来，大部分房企不得不高成本“借新还旧”，极力摆脱资金困局。陡然之间，企业资金流动性变差，再融资需求飞升，金融监管系统更是“雪上加霜”，明言“禁止资金流入房地产领域”，这就进一步加剧了房企的融资难度，不仅融资成本更高，更是“一两难求”，信托、开发贷都陷入僵局，无异于“带着镣铐跳舞”。
在市场大势不容乐观、资金面吃紧的情况下，众多地产公司基于发展现状，将目光再度投向“高周转”——希望借助规模及利润与现金流的关系，通过企业内部操作，实现自有资金与销售额之间“四两拨千斤”的太极推手作用。
定 策
目前，业内对于高周转的本义已基本达成一致，即资金周转率高、周转速度快。而房地产追求高周转的根本原因，是投资规模大、自有资金有限，资金成本高，要实现超越就必须在资金效率上做好文章，要么靠财务杠杆、要么靠经营性杠杆，且后者的作用更加突出。通常来说，“高周转”不是单独实施的，往往与高杠杆搭配。
企业要实施高周转，就要具备相当的战略定力。由于外部市场环境变化无常，许多房企、尤其是处在转型过程中的房企，往往不能坚定“高周转”战略。犹豫、善变，战略重心不稳，导致无法准确、敏锐、快速地抓住市场窗口，失去超越的机会，并再次陷入对“高周转”战略的怀疑，这是一个负向循环，不值得重复。
实施高周转战略不仅是为了提高资金的利用率，还有其他重要作用——其一是抵抗风险。当整体市场存在较多不确定性时，房子肯定是卖得越快越好。以三四线城市为例，近两年棚改货币化驱动了本轮三四线楼市热销，按住建部披露数据，以2012年底4200万套棚改存量推导计算，2018-2021年将是棚改的最后红利期，加速奔跑，方能避险。
其二是推涨利润。例如，一年做一个项目的利润率是15%，那如果能做两个利润率8%的高周转项目，加上资金流转、成本下降，赚得其实更多，这也是我们博志成一直提倡的，不仅要看利润率，还要关注年化资金收益率，倘若财务杠杆也用得好，那说明自有资金或者说股东资金的价值回报就越高，抗风险的能力也自然上去了。
其三是规模效应。比如，用原来一年做10个项目的资金，通过高周转，可以做到两倍甚至三倍以上的项目，规模增长速度肯定更快。加上房地产行业的特性，规模越大，资金、人力、技术、供应商等的聚合效应也会更大。除此以外，我们也专注到，招拍挂市场对企业资质、规模、排名的看重也在增强，没有规模的企业，想在一级市场拿地只会更艰难。
事实上，众多标杆房企都是“高周转”的拥护者。具体有如：
（1）万科的“5946”，即拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%；
（2）碧桂园的“456”，要求原则上所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转；
（3）恒大要求推进6个月开盘，首开去化率至少60%以上等；
最典型的，要数地产行业新晋选手中梁地产：对普通项目推行“456”运作模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资；对续期项目推行“321”模式，确保首期开盘至续期供货的间隔时间，冲刺1个月、常态2个月、红线3个月……正是这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式，让中梁实现了快速成长。而当前阶段的中梁，正在稳步去杠杆、筹划IPO，争取更大的市场空间和资金效益。
在本质上，地产企业与其他企业并无二致，核心要义只有一个：追求投资收益最大化：M=S*f。
M指投资收益，也就是赚了多少利润，S泛指企业的规模类指标，如总资产、净资产、投资额、开发量、销售额等；f则泛指盈利能力指标，如果S是净资产，对应的f就是净资产收效率。
由此可得出，要实现更大的投资收益M，只有两种途径：做大S和提高f。
第一种：做大规模的加法。即从一个项目到多个项目，一个城市到多个城市。通过企业项目的增加，做大企业规模。这也是一线房企铺开全价值链、布局全国化、产品全系列覆盖的根本原因。
第二种：做乘法。当一个产品或一个产品模式成功后，就进行快速复制。比如，对项目A复制x个。S=xA
第三种，也是最快最好的方式：加法与乘法的混合运算。即企业有多条产品线，且对多产品线进行复制开发。S=xA+yB+….
最后，再说说f。它与利润率、周转率和杠杆率都有直接联系。利润率本身是没有时间概念的，同样的成本投入，三年赚10%和5年赚10%，虽然总和利润率都是10%，但如果不考虑资金的时间价值，也不考虑资金周转率，是绝对说不过去的。
不管怎么说，高周转战略仍然是房企求生赶超的利器，具体该如何操作呢？
首先，要实现高周转，就要快速定策、快速出图、快速开工、快速开盘，目的就是快速实现现金流回正和再投资。在现金流回正以后，施工速度可以放缓些，以达到把控产品品质、拉长工程款账期的目的。
然而，仅靠资金管理，不可能从根本上提高开发效率。因为，无论怎样加强管理，从方案到施工图完成最快也要35-40天左右，再怎么考核也不可能压缩到15天，所以要想从根本上提高开发效率和周转速度，最终还是需要推行产品标准化。
产品标准化，建标准库，入库的标准是经过其他项目验证过的，不能有明显的缺陷，更不会有明显的错误。同时，还要明白一个问题，那就是——产品标准化不是设计部门一个部门的事情，而是多条线并举，从投拓、成本、招采、营销等各各环节共同参与完成的。很多地产企业的产品线迟迟不达标，根本原因也往往在此，设计部门闭门造车，任性定标准，不仅经不起项目的验证，更谈不上复制推广。
综上，在今年的宏观经济背景与行业发展趋势之下，要实现稳健发展，找机会超车，首先得有一个清晰的战略，其次要有可高效复制的产品线，最后就是企业的运营能力，实现企业内部各部门之间的协同效应。
2019已过半，我国房地产路在何方？
2019-07-09
2019已经过半，对2019年房地产市场走向问题，虽然社科院已经做出了权威预测，然而各界依然各执己见，众说纷。裉煨∥睦刺柑缸约旱目捶。
